何謂海砂屋
認識海沙屋
所謂海砂屋,指的是蓋房子使用「未經處理的海砂」,海砂不是不能蓋房子,但是沒有好好處理,含有過多泥砂雜質,破壞混凝土的強度,容易腐蝕而曝露鋼筋,因此海砂屋真正的名字是「高氯離子含量的混凝土建築物」,依據政府87年6月25日 公佈的標準,將原先測量的氯離子標準值0.3-0.6kg/m3修正為0.3kg/m3以下。避免買到海砂屋,買方同樣可以要求賣方或仲介、建商出示無海砂屋證明,或者自行檢測混凝土中攙用海砂導致混凝土結構物鋼筋腐蝕,影響建築物結構的安全性,衍生出對建築物是否仍適合居住或使用的疑慮,此疑慮便泛指高氯離子含量
另海砂屋即建築房屋時混凝土所用的砂;用的是來自海邊的海砂而非正常所用的河砂。由於海砂中含有氯離子,短期會使牆面滲出白色的痕漬,即俗稱 之壁癌,長期則會加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋的結構體。根據海砂氯離子濃度與建築物使用年限的研究顯示;以台灣而言,這些海砂屋可能只有6至10年的使用壽命。而防蝕的方法目前有兩種,一是陰極防蝕法,一是電化學去鹽法,以降低鋼筋腐蝕速度來延長房屋結構壽命。
建築物鋼筋表面的混凝土品質因中性化或氯離子侵入將造成鋼筋腐蝕,當鋼筋腐蝕生成物的體積比鋼筋體積大至3-7倍時,會對混凝土產生張力,造成擠壓;累積到某一個程度時,混凝土表面會產生裂縫。而裂縫將導致愈多鋼筋生鏽,造成混凝土剝落,鋼筋外露,將影響建物結構。而鄰近國家日本採用「浸漬式除鹽法」及「灑水法」。利用淡水沖洗去鹽,使得海砂中氯離子含量合於標準,且經處理後的海砂使用量幾乎佔砂石總用量40%。所以,使用未經處理的海砂,其海砂之氯離子含量不符規範,才是造成「海砂屋」現象的因素。
過去會出現海砂屋,是因為不肖建商,使用海砂之前未作妥善的處理,導致房屋興建完成之後,數年內出現鋼筋嚴重鏽蝕,混凝土塊大面積剝落的情形,嚴重時會影響到房屋的結構強度,在遭遇到地震時,發生倒塌的危險性增加。
其實海砂並非不能使用,只要經過妥善的處理,像日本使用海砂的量已達到40%,而且經過嚴格的處理,已無海砂屋的情形。在國內也已經發展出海砂的處理方法,但目前並未大量推廣應用。由於房屋興建過程中,是否使用未經處理的海砂,並不是消費者所能控制,要降低買到海砂屋的風險,購買已興建完成的新成屋或中古屋,是比較保險的方式,至少可以透過觀察牆面或天花板的方式來判別是否為海砂屋,提供消費者更多的保障。
海砂屋的明顯徵兆,就是混凝土塊大面積的掉落,而部分屋主為求脫手,可能以裝潢來掩飾,買方偶有被欺騙情形發生。過去也發生過知名房屋仲介業賣出問題海砂屋例子,業者與消費者還因之對簿公堂,這除了房仲業務必嚴守把關外,消費者勞神傷財,是最大的受害者。
簡易的辨識方法,可以避免買到海砂屋。方式包括:
u 可以從無法用裝潢掩飾的地方著眼,海砂屋有明顯的特徵可以辨識,消費者可以觀察大樓的公共設施,或是地下室停車場混凝土塊的附著情形,來判別是否為海砂屋,因為這些區域不太可能利用裝潢作掩飾。
u 注意天花板、牆面如果產生裂縫,而這種裂縫若跟鋼筋的走向相同時,由於鋼筋在牆壁裡頭鏽蝕,會形成裂縫。
u 購屋者有疑慮,可要求屋主提供海砂屋的檢測報告,或是自行委託專業檢測單位作檢測,來判別是否為海砂屋。
u 海砂屋的徵兆,要數年以上才會明顯,打聽建商以往興建的社區是否出現海砂屋,是自保的一個方法。
這幾年由於國內的營建工程陸續進行,砂石的使用量大幅增加,近來又出現砂石短缺的現象,砂石的價格大幅上漲,傳出部分不肖業者偷工減料,工程品質亮紅燈。有意購買房屋的消費者要注意此一問題,注意業者所使用的砂石來源,避免買到新的海砂屋,造成生命財產受到威脅。而營建業者更有義務注意到砂石供應者的砂石來源。
牆面有壁癌小心海砂屋 :
國內砂石短缺,不但影響預拌混凝土業生計和營造工程進度,更可能危及房屋施工品質。房地產業者表示,民眾購屋時,應注意混凝土的附著情形,避免買到海砂屋。海砂屋多半是不肖業者在使用海砂前,未作妥善處理,導致房屋完工後數年內,出現鋼筋嚴重鏽蝕,混凝土塊大面積剝落等情形,嚴重時甚至會影響房屋結構強度,增加在地震中倒塌的危險性。
購買已興建完成的新成屋或中古屋,可以透過觀察成屋的牆面或天花板,簡易辨識是否為海砂屋,海砂屋最明顯的特徵,就是混凝土塊大面積掉落,部分屋主為求脫手,可能以裝潢來掩飾,時有買方被欺騙的情形發生,民眾可以透過觀察大樓的公共設施,或地下室停車場混凝土塊附著情形,來判別是否為海砂屋,因為,這些區域不太可能利用裝潢作掩飾。另海砂屋徵兆,通常都要數年以後才會明顯,購屋民眾多打聽建商以往興建的社區,是否出現海砂屋。不然就是購買屋齡超過5年以上的產品,降低買到海砂屋的風險。
若想購買較新的房屋時,則要注意牆面是否出現壁癌,壁癌現象成因,如果不是漏水,就很可能是海砂屋。此外,天花板、牆面的裂縫,若跟鋼筋走向相同時,也要特別注意,民眾在購屋前,應要求屋主提供海砂屋檢測報告,或自行委託專業檢測單位作檢測,以判別是否為海砂屋。
海砂屋之標準如何認定:
混凝土中最大水溶性氯離子含量規定如下:鋼筋混凝土(所處環境須做耐久考慮者)0.3kg/m3 2.細粒料中最大水溶性氯離子含量規定如下:混凝土 .024百分比 3.檢驗單位:a.工研院 4.土木技師公會,費用約4,000到5.000元,需時1到2星期。
買到海沙屋和輻射屋該如何處理
u 出賣人對海沙屋的情況惡隱瞞,可照民法第359條規定,主張解除契約,另可依照民法第360條規定,請求賠償,時效可追到自簽日起算15年以內。
u 另外亦可向營造廠、砂石場,依民法184條規定請求侵權行為的賠償,自必須在知情的狀況下,兩年內提出請求,但如果超過十年,因時效消減,則請求賠償則無法進行。
u 如營造廠和建商互為共犯,則業者已觸犯刑法第193條之公共危險罪,買方可提出告訴,並附帶提出民事求償,但仍需注意侵權行為2年的效及10年的除斥時間。
u 另外如果建商、營造公司、沙石廠都不知情,則只能依民法365條規定,交屋後半年或在保固期間一年後,承購戶就沒有權利向任何一方提出賠償要求,也無請求以國家賠償法之。但此狀況如果是發生在83年1月13日以後時,而這些不知情的廠商,依消保法第七條,應負連帶賠償責任,在此情況下法院得減輕其賠償責任,而這些廠商則可向真正造成海沙屋禍首的元凶請求賠償。
海砂屋正確觀念 :
u 氯離子含量過高,不一定是海砂引起,也有可能是外在的環境因素,如酸雨或空氣污染嚴重區域引起非常態性的化學變化。正常的混凝土是鹼性的(也就是PH值小於7),在建築結構中除可增加承受力外,亦可防止包覆的鋼筋結構氧化,若混凝土中若摻有海砂,混凝土就會因海砂的酸性使其中性化,造成鋼筋生鏽、斷裂等質的變化,混凝土形成的保護層也會因此而剝落。一般來說,如果採用氯離子含量過高的海砂,一公分混凝土中性化的時程約為5至6年,以樑柱的保護層平均為7公分為例,中性化的過程在35年以上,倘有外力造成混凝土破裂或滲水,中性化速度會因此加快。
u 在看屋時,多觀察週遭未曾整修過的公共設施,如地下室、樓梯間、機房室等有無混凝土剝落、鋼筋外露、範圍較大的新混凝土覆蓋或輕刮表面即易產生粉末等跡象。
u 購屋前仲介公司大多會出示技師公會所作的鑑定報告作為保障的依據,惟目前一般仲介公司委由技師所做的氯離子含量檢測,多半只是採取表面的粉屑,一間房子大多3至4個取樣,檢測結果因母數太小產生的平均值較不準確,誤差情形也容易發生。專家建議決定購屋前不妨另請專業鑑定公司採取「鑽心」方式(鑽出一個直徑五公分、長11公分的樣本),再進行混凝土中性化程度及抗壓強度檢測,較能測出標的的準確值。此種不需出具正式書面報告的測試,市價約為1萬多元。在氯離子含量部分,正常的河砂氯離子為每立方公尺0.03-0.04公斤左右,如果高於此值,消費者就該提高警覺。目前國內新拌混凝土的標準,為每立方公尺0.3公斤,而成屋硬固混凝土氯離子含量則尚未建立標準值機制。
透過仲介買到海砂屋 買主陳情 :
北市唐姓市民向議員陳情反映,她向太平洋房屋仲介公司購得內湖路1間700萬的中古屋,卻在裝潢時發現是海砂屋,而鋼筋外露嚴重腐蝕,讓她根本不敢搬進去住,唐小姐強調仲介公司隱瞞事實,讓她買到海砂屋,她要求解除契約並且賠償。議員黃珊珊召開記者會指出,買方向太平洋購買房子時,公司並未告知那間房子是海砂屋,經過裝潢時工人才發現水泥塊嚴重掉落,而鋼筋腐朽斷裂,這時才請土木技師工會說明,才得知契約書最後一頁的報告中有「混凝土氯離子含量過高」的檢測數據,甚至在房間臥室的每立方公尺的氯離子含量竟高達0.425公斤,與國家標準的0.3公斤高出許多,當她向賣方與仲介公司反映,對方竟說不知情,讓她深覺受騙,而仲介公司在賣屋過程中,完全沒有提及房子就是海砂屋。記者會上表示,太平洋是專業的房屋仲介公司,本應善盡告知的義務,但卻刻意隱瞞事實,有欺騙顧客之嫌,並且未給買方合理的契約審閱期間,更是違反不動產經紀業管理條例的相關規定,仲介公司應對此事負責,以維護購屋者的權益。
太平洋房屋仲介公司則回應,該公司在銷售房屋時已明確告知房屋的氯離子含量過高,而且也將檢驗報告附在合約上,整個銷售行為並無失當,該公司也願意與陳情人進行協調。
以下為太平洋房屋針對「內湖區買賣糾紛案」聲明 案件大綱:太平洋房屋文德店接受賣方林庚子小姐委託,銷售其坐落於臺北市內湖區內湖路一段的房子,後經由本公司文德店經紀人仲介買方唐淑惠小姐購買,最後以700萬元成交。交屋後,買方唐小姐對此房屋重新裝潢,在拆除舊有裝潢時,懷疑這房子是海砂屋,請求解除買賣契約、恢復原狀。
事情緣由: 本件仲介案件,賣方於委託本公司仲介銷售後,即針對委託標的物件做氯離子檢測,報告結果6點採樣中(一間各採3樣本)僅有1點超過中央標準局之標準值(檢測值為每立方公尺0.42544公斤),本公司經紀人媒介買方於4月14日出價700萬元買受該房屋,簽約當日本公司人員及賣方即告知買方此一氯離子數值情形,並隨同於買賣契約中附上該項檢測報告,以資確認。 然交屋後買方欲對該屋重新裝潢,而於拆除舊有天花板面裝潢之同時,發覺該屋天花板處水泥有剝落情形(此原為舊有裝潢所遮蔽,非經拆除不易發現)而疑其係海砂屋,買方心生疑慮而向本公司及賣方表示此一狀況並請求解除買賣契約、恢復原狀。
關於這件買賣糾紛案,太平洋房屋公司提出下列說明:
(一)本公司確實有提供書面資料給唐小姐,並無作業上之疏失。
(二)針對此件糾紛案本公司向來均以最大的誠意來處理本案,並基於道義及服務之立場擬退還客戶佣金等多項方案,以表達善意解決此案的誠意,惟買方表示無法接受。
(三)本公司仍將本著信實仲介的精神繼續與客戶溝通協調,盼此糾紛案相關3方皆能化解歧見。如果買賣雙方仍無法獲得協議,該案將由司法程序處理。
台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法
第一條: 為處理台北市高氯離子混凝土建築物,以維護公共安全,特訂定本辦法。
第二條: 本辦法所稱高氯離子混凝土建築物,係指建築物之混凝土,經台北市政府【以下簡稱市政府】認可之鑑定機關【構】辦理鑑定,其氯離子含量超過設計環境條件下之國家標準值,認定必須加勁補強、防蝕處理或拆除重建者。
第三條: 本辦法所稱主管機關為台北市政府工務局。
第四條: 本辦法適用之建築物,僅限由民間興建於民國八十四年一月二十三日前已申報勘驗部分之建築物,市政府興建之國民住宅,除另有利於建築物所有權人之處理方案外,得比照辦理。
第五條: 建築物所有權人,在發現建築物有白華、析晶、鋼筋腐蝕、混凝土剝落等現像時,應自行委託市政府認可之鑑定機關【構】鑑定,經鑑定屬高氯離子混凝土建篫物者,應在三十日內檢附鑑定報告書文件,向主管機關報備處理。
第六條: 鑑定機關【構】接受鑑定業務時,應建立鋼筋混凝土腐蝕速率監測系統,實施混凝土監測及鋼筋檢測,據以提出劣化程度判定報告及明確具體處理措施。
第七條: 經鑑定須拆除重建之建築物,主管機關應依照建築法規通知所有權人停止使用,並限期拆除,必要時並得強制拆除。前項建築物經市政府專案核准得依原建蔽率重建,並放寬原容積率或原總樓地板面積百分之三十;但情形特殊者,得予酌減,市府之國民住宅不適用前項之規定。拆除重建之所有權人,在該建築物拆除後,得向主管興建機關申請補助費用,每戶新台幣二十萬元。
第八條: 經鑑定應可加勁補強或防蝕處理之建築物,主管機關應責成建築物所有權人,在一定期限內,依鑑定報告處理措施完成補強或防蝕工程。前項建築物所有權人,依規定期限內完成補強或防蝕工程後,得檢具有關証明文件,向主管機關申請補助費用,每戶不得超過新台幣十萬元。
第九條: 經鑑定屬高氯離子混凝土建築物者,主管機關應出具証明給與建築物所有權人,憑以向臺北銀行股份有限公司申請低利貸款及向稅捐稽徵處依法減免房屋稅捐。
第十條: 經鑑定為高氯離子混凝土建築物者,其原相關監造人或承造人應負之責任,主管機關應依法移送相關懲戒委員會審議;其涉及刑事責任者,並移送司法機關偵辦。
第十一條: 本辦法自發布日施行。



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